Affitto, la valutazione svalutata

Affitto: la valutazione sottovalutata

Dopo anni che lavoro in questo settore, mi sono reso conto di una potentissima verità.

Nel linguaggio comune la valutazione immobiliare si associa quasi sempre al settore delle vendite.

Le valutazioni per le vendite immobiliari, nel tempo, si sono sempre più evolute grazie a sistemi di analisi sofisticati, mentre per le valutazioni di un immobile residenziale in affitto il tempo sembra essersi fermato.

Eppure, se ci pensi bene, un appartamento affittato è un investimento e necessita di dati certi per poter prendere delle decisioni.

Ecco i metodi più utilizzati (purtroppo) sia da agenti immobiliari che da proprietari:

  • scarico il listino OMI della camera di commercio e moltiplico il valore per i metri quadri dell’appartamento (sia agenzie che proprietari);
  • tengo il canone che pagava l’ultimo inquilino (sia agenzie che proprietari);
  • decido una cifra indicativa ad esempio Monolocali a 400 Euro, Bilocali a 500 Euro e così via (sia agenzie che proprietari);
  • guardo i portali immobiliari e cerco di capire i canoni medi della zona (sia proprietari che agenzie);
  • guardo a quanto ho affittato gli ultimi appartamenti (agenzie immobiliari);

Cosa succede se sbagli la valutazione del canone a cui affittare il tuo appartamento?

  • Valutazione troppo bassa: ti porta a perdere ogni mese una fetta del tuo guadagno e, in alcuni casi, rischi di vincolarti per molti anni. Non è raro visionare contratti di locazione con canoni mensili inferiori del 30% rispetto al mercato. (Se stai pensando “meglio pochi ma certi” mi spiace contraddirti, ma non c’è alcuna relazione tra un canone ad un valore di mercato e i mancati pagamenti).
  • Valutazione troppo alta: ti porta ad accumulare mesi di sfitto e perdere quindi una fetta del tuo guadagno che non recupererai più, rischi inoltre un turnover maggiore nel tuo appartamento.

Di seguito ti elenco una serie di cose che NON devi fare per definire il canone di mercato a cui poter affittare il tuo appartamento:

  1. Guardare solamente i canoni degli altri appartamenti sui portali immobiliari.
  2. Utilizzare solamente i listini dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e moltiplicare per i metri quadri del tuo appartamento.
  3. Basarti sul canone a cui era affittato prima.
  4. Chiedere una valutazione alle associazioni di categoria.
  5. Chiedere al Geometra, al Commercialista, all’Avvocato ecc. (probabilmente saranno tutti degli ottimi professionisti ma questo non è il loro settore di competenza).
  6. Chiedere ad un’agenzia che si occupa di Vendite e che ogni tanto affitta qualche appartamento.
  7. Chiedere ad un’agenzia che si occupa di Affitti ma che non ha un sistema ripetibile per fare le valutazioni (se l’agente di riferimento utilizza una delle modalità che ti ho elencato prima sei al punto di partenza).

Ora ti starai chiedendo: ”Carlo, cosa posso fare per ottenere una valutazione corretta del canone a cui affittare il mio appartamento?”

Come avviene per le vendite, ti devi affidare ad un professionista che utilizza uno strumento basato su un metodo scientifico.

Un sistema capace di incrociare i canoni degli immobili affittati in una determinata zona, le loro caratteristiche, i valori dei borsini immobiliari, le tipologie di immobili presenti in quella zona, la tipologia, la quantità di richiesta per immobili simili, le caratteristiche dell’immobile stesso e altri parametri. Pensa che nella mia agenzia solamente per le caratteristiche dell’immobile dobbiamo inserire 53 parametri e ciascuno di essi ha dalle 2 alle 4 variabili!

Ora che hai la soluzione in mano, sono costretto a darti una brutta notizia: purtroppo anche i migliori strumenti devono essere utilizzati da un esperto capace di inserire correttamente tutti i dati e i coefficienti necessari per riparametrare il tuo immobile.

Se ti occorre un valore indicativo (ma calcolato con un metodo scientifico) puoi utilizzare un sistema di valutazione automatico.

Di seguito ti lascio il link da utilizzare per valutazione di canoni di affitto per appartamenti a Brescia e comuni limitrofi.

VALUTAZIONE  GRATUITA del canone a cui affittare il tuo appartamento

 

Se vuoi ottenere il canone esatto a cui affittare il tuo immobile puoi utilizzare il sistema di valutazione automatico e successivamente chiedere il supporto del professionista che saprà fornirti, oltre all’aiuto per perfezionare la valutazione, anche queste informazioni:

  • consigliarti piccoli interventi per poter aumentare la resa del tuo appartamento in affitto;
  • aiutarti a scegliere il contratto adatto a te;
  • aiutarti a capire come ridurre la tassazione sul canone
  • supportarti nell’identificare l’inquilino ideale
  • affiancarti nella valutazione del tuo futuro inquilino
  • e altre attività dedicate a rendere il tuo affitto un’esperienza positiva e remunerativa.

Adesso hai tutte le informazioni per poter richiedere una valutazione reale sul canone del tuo 

appartamento.

 A presto

 

Carlo Apostoli

Imprenditore | Esperto in locazioni | Team leader @proprietarioalsicuro | Agente immobiliare | Blogger immobiliare

I miei contatti:

https://www.linkedin.com/in/carloapostoli/

https://www.carloapostoli.it 

 

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