disdetta contratto locazione

Affitto: cosa fare quando ricevi la disdetta

Oggi ti è arrivata la disdetta dal tuo inquilino e oggi stesso puoi decidere se fare come la maggior parte dei proprietari oppure agire come chi affitta per professione.

Cosa troverai in questo articolo:

  1. Premesse (brevi e necessarie)
  2. Come si comporta il proprietario medio che affitta quando riceve la disdetta.
  3. Come si comporta chi affitta per professione (investitori, property manager, immobiliari che gestiscono il loro patrimonio in locazione, ecc.)
  4. Link ad un video nel quale spiego altri dettagli dello stesso argomento

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1-Premesse.

Opero da oltre 10 anni nel settore delle locazioni e quello che troverai in questo articolo è una delle procedure che permettono ai professionisti di affittare in modo profittevole, da sola non basta ma leggendo questo blog ne troverai tante altre e, applicandole, inizierai da subito a vedere i primi risultati.

Per me gli unici risultati tangibili, quando si parla di un immobile in affitto, sono:

  • far aumentare e poi mantenere il tuo guadagno che deriva ogni anno dal tuo immobile in locazione (sottratte tasse, spese ecc)
  • permetterti di gestione serenamente del tuo immobile affittato (niente discussioni con l’inquilino, niente litigi, niente corse all’ultimo minuto, niente arrabbiature, niente situazioni complicate da gestire ecc.)

2- Come si comporta il proprietario medio che affitta in modo non professionale quando riceve la disdetta.

Ora entriamo nel vivo dell’argomento di questo pezzo, la mia esperienza mi ha portato a dividere i comportamenti medi dei proprietari che ricevono la disdetta in due categorie:

  • quelli che aspettano il rilascio dell’immobile per poi adoperarsi a riaffittarlo da soli o tramite agenzia
  • quelli che si attivano subito senza aspettare la scadenza della disdetta

Breve specifica: lo sai vero che nel contratto di locazione è previsto un periodo di disdetta che l’inquilino è tenuto a darti prima di rilasciare il tuo immobile? Normalmente è di 6 mesi ma può essere ridotto se concordato in contratto. In quel periodo il tuo inquilino sarà tenuto a pagarti l’affitto anche se non utilizza più l’appartamento.

Ma torniamo ai due principali approcci dei proprietari e vediamo quali sono i principali errori commessi:

Nel primo caso il proprietario pensa ” perché mai devo cercare un nuovo inquilino prima della scadenza della disdetta, tanto l’attuale inquilino mi dovrà pagare ancora per 6 mesi”  in quei sei mesi non fa nulla. Esatto non fa proprio nulla! assurdo ma è così e ne vedo molti ragionare in questo modo.

Ecco cosa può succedere se agisci così:

  • l’inquilino sospende i pagamenti perché magari vorrebbe uscire prima e vede il proprietario che non si è attivato nella ricerca, anche se stai pensando “si ma lui mi deve pagare” non siamo in un mondo perfetto quindi questo è il classico caso in cui il problema te lo sei creato tu!
  • allo scadere del sesto mese, l’inquilino ti restituisce le chiavi e l’appartamento è in pessime condizioni! Il tuo inquilino ti risponde che era già così, tu gli trattieni una parte del deposito cauzionale e iniziate a litigare per poi passare agli avvocati! …fine di una triste storia. Ora starai pensando “sì ma io ho ragione e lui deve pagare!” Vero ma il tuo fine ultimo è aver ragione o ottenere i risultati e vivere serenamente l’affitto del tuo immobile?
  • allo scadere del sesto mese l’appartamento è ok (capita anche questo!) quindi lo affidi ad un’agenzia o ti attivi per affittarlo e nell’arco di 1 mese lo affitti. Diciamo che sei soddisfatto dell’ottimo lavoro fatto ma… c’è un “ma” che purtroppo devo sottolineare; hai perso un mese di locazione, hai perso un dodicesimo del reddito generato dal tuo immobile!

Questi sono solo alcuni esempi, potrei scrivere per ore ma penso di aver reso l’idea.

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Ora passiamo al secondo caso diffuso tra i proprietari ovvero quelli che si attivano subito senza aspettare lo scadere della disdetta. Di per se l’intento è buono, “mi attivo subito così non mi rimane vuoto” peccato che poi vengono trascurate una serie di cose importanti che ti elenco di seguito:

  • nessun accordo scritto tra te e il  attuale inquilino (la disdetta non centra nulla con questo)  per mettere nero su bianco la sua disponibilità a liberare anticipatamente l’immobile. Sai cosa succede poi? Tu trovi una persona interessata ad entrare alla data del 15 Marzo, il tuo inquilino ti aveva detto (a voce)  che lo avrebbe liberato  entro quella data ma ora ha un contrattempo e non riesce prima del 15 Aprile. Tu cerchi di spiegare al nuovo interessato che non ne vuol sapere, si incazza con te e ti saluta. Tu chiami il tuo attuale inquilino per avere spiegazioni  e lui ti risponde “beh la mia disdetta scade il 15 Giugno, non pensavo fosse vincolante il rilascio anticipato”. Risultato hai perso tempo prezioso, opportunità di affittarlo e ti sei pure danneggiato il fegato.
  • affidi il tuo immobile all’agenzia immobiliare così gestiscono loro la cosa e tu stai tranquillo. (Magari!) Considera che la maggior parte delle agenzie immobiliari non hanno delle procedure definite per gestire il rilascio e il loro unico obiettivo è prendere la provvigione. Io sono agente immobiliare e mi spiace dirti questa triste verità ma ti assicuro che spesso è così. Comunque hai affidato il tuo immobile da affittare all’agenzia e loro hanno fatto esattamente quello che ti ho descritto nel punto precedente con una sola eccezione: al nuovo interessato hanno fatto firmare la proposta di locazione ovvero quel documento in cui si impegnano a prendere il tuo appartamento in affitto a certe condizioni e, tu, lo hai controfirmato per accettazione. Se il tuo vecchio inquilino non esce avrai gli stessi problemi di prima con in aggiunta una penale da pagare al nuovo inquilino. Ti consiglio di non trarre conclusioni affrettate perché nel punto successivo capirai come si comporta chi affitta per professione.

Anche qui potrei dilungarmi per ore a descriverti situazioni in cui oltre a non poter consegnare l’immobile in tempo, lo trovi anche in pessime condizioni o con morosità nelle utenze ecc. ecc.

| Si tratta semplicemente di situazioni che ti fanno perdere tempo, perdere soldi e creano stress.

3 – Come si comporta chi affitta per professione.

Quando parlo di chi affitta per professione mi riferisco a chi, società o persona fisica, gestisce in modo professionale gli immobili affitto. Non ti sto parlando né delle agenzie che fanno solo intermediazione né dei proprietari che gestiscono il loro immobile.

 

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Lo scopo del mio articolo è mettere a tua disposizione i metodi utilizzati dai professionisti per permetterti di gestire al meglio il tuo immobile in affitto.

Ecco come si comporta un professionista quando riceve una disdetta dall’inquilino:

  1. Invia all’inquilino un modulo da compilare e firmare. In questo documento l’inquilino si da disponibile a rilasciare anticipatamente l’immobile  a partire da una certa data e con un preavviso di un certo numero di giorni.  Questo passaggio è forse il più importante perché regolamenta con chiarezza se e quando e con che tempi potrà essere locato nuovamente l’immobile.
  2. Organizza un primo sopralluogo presso l’immobile e definisce assieme all’inquilino gli interventi che andranno fatti prima del rilascio ufficiale.
  3. Stabilisce le modalità per far visionare l’immobile ai nuovi interessati (come accedere, giorni, orari, se l’immobile è già libero ecc.)
  4. Verifica tutta la documentazione (può capitare di avere la certificazione energetica scaduta, dover far ricalcolare il canone concordato ecc.)
  5. Inizia a commercializzare l’immobile con i canali dedicati (e con dati certi per evitare perdite di tempo o di dover pagare penali)
  6. Raccoglie proposte da parte di nuovi inquilini.
  7. Effettua tutte le verifiche del caso per capire la solvibilità del nuovo inquilino accedendo ad appositi database.
  8. Predispone l’accettazione della proposta, se supera i controlli del punto precedente e dopo aver accertato l’effettivo rilascio dell’inquilino precedente.
  9. Ufficializza al vecchio inquilino la nuova decorrenza e fissa il sopralluogo per la riconsegna dell’immobile.
  10. Effettua il sopralluogo con il vecchio inquilino e fa sottoscrivere il verbale di riconsegna fotografico (annotando eventuali danni o comunque difformità in relazione a verbale di consegna sottoscritto all’ingresso)
  11. Organizza, se previsto, i lavori da fare a carico della proprietà prima della nuova consegna.
  12. Procede con la stipula del nuovo contratto, possibilmente coperto da tutele contro i mancati pagamenti e assistenza legale, e incasso del deposito cauzionale.
  13. Provvede alla consegna al nuovo inquilino facendo sottoscrivere il verbale di consegna fotografico.
  14. Prosegue con l’espletamento di tutta la burocrazia.

Ovviamente non sono entrato nel dettaglio di tutte le operazioni perché si potrebbe scrivere un manuale (che forse farò) ma come potrai bene vedere non ci sono trucchi o scorciatoie per far andare bene un contratto di locazione.

Occorrono semplicemente procedure, metodo ed esperienza per poter trasformare un appartamento in affitto problema ad investimento.

Ora, probabilmente hai uno o più appartamenti dati in affitto e il tuo lavoro non è nel settore immobiliare ma se vuoi evitare di perdere soldi, tempo, energia e accumulare stress, hai solo 3 possibilità:

  1. vendere gli immobili e investire in altro
  2. imparare le tecniche dei professionisti ed applicarle
  3. affidarti a dei professionisti e far gestire a loro i tuoi immobili.

Qualunque sia la tua decisione il mio Team può aiutarti per:

  1. vendere gli immobili ad altri investitori che già operano con noi (solo per Brescia e comuni limitrofi)
  2. imparare le tecniche dei professionisti grazie agli articoli del nostro blog proprietarioalsicuro.com\blog o del nostro canale You Tube Proprietarioalsicuro o iscrivendoti alla nostra Newsletter 
  3. affidando a noi la gestione dei tuoi appartamenti in affitto a Brescia o nei comuni limitrofi. Da oltre 10 anni ci occupiamo esclusivamente di questo in modo professionale. Clicca sul pulsante sotto per richiedere una consulenza gratuita e iniziare ad affittare con noi in modo professionale

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4- Ecco un video nel quale approfondisco alcuni aspetti dello stesso argomento

 

 

Al prossimo articolo

 

Carlo Apostoli

Imprenditore | Consulente esperto in locazioni | Team leader @proprietarioalsicuro | Agente immobiliare | Blogger immobiliare

I miei contatti:

https://www.linkedin.com/in/carloapostoli/

https://www.carloapostoli.it 

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