Agenzia delle Entrate: controlli per i contratti a canone concordato

 

La lettera che stanno ricevendo molti proprietari dall’Agenzia delle Entrate inizia così: “Gentile contribuente…”

Si tratta di un controllo che l’Agenzia delle Entrate effettua nei confronti dei proprietari che hanno affittato un immobile. In molti casi con i contratti a canone concordato

 

Se hai un appartamento affittato con un contratto a canone concordato, o stai per farlo, questo è l’articolo che ti farà risparmiare molti euro in sanzioni e tasse oltre ad evitarti inutili contenziosi con il fisco.

Torniamo alla lettera ricevuta in questi giorni da molti proprietari da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di una lettera che ha come oggetto “Attività di verifica della corretta autoliquidazione dell’imposta di registro relativa a contratti di locazione registrati telematicamente – Richiesta documentazione”.

Come capisce dal contenuto della lettera, l’Agenzie delle Entrate ti chiede di inviargli alcuni documenti per verificare che tu abbia pagato correttamente le tasse sul canone di locazione percepito.

Tra i documenti richiesti troviamo:

  • copia del contratto registrato
  • copia della raccomandata A.R. e relativa lettera di adesione alla cedolare secca (qualora il contratto sia in cedolare secca e la clausola non sia presente nel contratto stesso)
  • l’asseverazione (nel caso di contratti a canone concordato registrati dopo il 06-06-2018)

In questa parte mi focalizzo sulla parte relativa all’asseverazione per i contratti a canone concordato in quanto sembra essere un argomento ancora poco conosciuto tra i proprietari di immobili in locazione.

Cos’è l’asseverazione?

L’asseverazione è una “certificazione” rilasciata da una delle associazioni che hanno partecipato alla stesura degli accordi territoriali. Praticamente l’associazione che rilascia l’asseverazione, dichiara che il tuo contratto rispetta i parametri previsti dagli accordi territoriali (tra cui il parametro del canone massimo)

Cosa sono gli accordi territoriali?

Sono le normative che regolamentano l’utilizzo dei contratti a canone concordato. (Per approfondire l’argomento dei contratti a canone concordato ti lascio i link in fondo all’articolo).

Perché l’Agenzia delle Entrate (ADE) fa queste verifiche?

Il motivo è semplice: un proprietario decide di utilizzare i contratti a canone concordato per ridurre la tassazione sul canone e ottenere altre agevolazioni (la tassazione in cedolare secca si dimezza passando dal 21% al 10% inoltre ha uno sconto del 25% su IMU e TASI). In cambio deve applicare un canone calcolato in base alle regole contenute nell’accordo territoriale in essere nella città in cui ha sede il suo immobile (quindi non puoi decidere liberamente il canone). In poche parole: hai diritto a degli sconti a patto che rispetti certi parametri.

Purtroppo negli ultimi anni molti proprietari, non essendoci praticamente controlli, hanno beneficiato degli sconti sulla tassazione senza però attenersi alle regole di calcolo del canone.

Quindi con la firma degli ultimi accordi territoriali è stato inserito un sistema di controllo: l’asseverazione.

Perché nella lettera dell’ADE fa riferimento dei contratti stipulati dopo il 06-06-2018?

Perché in quella data sono stati firmati i nuovi accordi territoriali che tra le altre modifiche, hanno introdotto l’obbligo di far asseverare i contratti a canone concordato. Prima di questa data, per chi affittava a Brescia utilizzando i contratti a canone concordato, non era prevista l’asseverazione del contratto.

Cosa rischia chi non ha fatto asseverare il contratto?

I proprietari che non hanno fatto asseverare il contratto rischiano di dover restituire allo stato la parte di agevolazioni a cui non avevano diritto oltre alle sanzioni e agli interessi. Infatti per chi utilizza questi contratti sono previste agevolazioni fiscali come la riduzione della tassazione sul canone percepito e sconti su IMU e TASI.

Quali sono le agevolazioni che rischi di perdere?

  • la cedolare secca al 10% (ti ricordo che la cedolare secca “standard” è al 21%)
  • lo sconto del 30% sul canone che verrà tassato (per chi opta per il regime IRPEF)
  • lo sconto del 25% su IMU e TASI

Questo è quello che rischi di perdere dal punto di vista fiscale oltre ovviamente al pagamento di sanzioni e interessi.

Ma le ripercussioni possono non finire qui! Rischi inoltre che il contratto venga impugnato dal tuo inquilino tramite legale o associazioni di categoria. In questo caso possono richiedere la trasformazione del contratto o la riduzione del canone d’affitto.

Alla data in cui sto scrivendo questo articolo, questi controlli sono diventati molto frequenti. Sono numerosi i casi in cui io e il mio Team di esperti del gruppo Proprietarioalsicuro® veniamo contattati da proprietari che, purtroppo, si sono affidati a persone improvvisate per la gestione del contratto d’affitto a canone concordato oppure hanno preferito fare da sole senza però averne le competenze.

Il risultato finale? Oltre a perdere tutti i vantaggi fiscali, pagare gli interessi e pagare le sanzioni; si troveranno anche i costi da corrispondere ad un professionista per risolvere il problema.

Perché molti professionisti del settore immobiliare o di settori affini non sanno gestire questa tipologia di contratti?

L’idea che io e il mio Team ci siamo fatti è questa: si tratta di procedure che portano che richiedono al professionista un alto dispendio di tempo ed energie e il costo di pratica è molto basso.

Inoltre il professionista è tenuto a mantenersi aggiornato sulle nuove normative e spesso non è il suo business principale.

Negli ultimi due casi che ci siamo trovati a risolvere, i due clienti erano stati seguiti da un agente immobiliare che normalmente si occupa di vendite e da un commercialista

Per far asseverare un contratto di locazione i costi possono andare da 50 Euro fino ad un massimo di 100 Euro.

Se sei un proprietario che preferisce fare da solo, ti consiglio, almeno, di farti seguire per la parte di registrazione del contratto da un professionista competente.

Sarà capace di verificare la correttezza del tuo contratto e, se formalmente corretto, provvederà a farlo asseverare.

Se invece ti affidi ad un’agenzia immobiliare o ad altro professionista, verifica prima che abbia le competenze per gestire questa pratica. Magari chiedendo quante ne fa in un anno.

Cliccando sul pulsante sotto potrai usufruire dal nostro servizio REGISTRA AFFITTO per la registrazione del contratto, il controllo e all’occorrenza l’asseverazione.

 

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Di seguito inserisco i link per approfondire alcuni argomenti collegati:

  • Contratti a canone concordato: i vantaggi clicca QUI
  • Cedolare secca al 10% a Brescia: clicca QUI
  • Certificazione energetica e canone concordato: clicca QUI
  • Cedolare secca e canone concordato: clicca QUI
  • Canone concordato: a Brescia conviene? E come calcolarlo. Clicca QUI

Al prossimo articolo!

Carlo Apostoli

Esperto in locazione, titolare d’agenzia, ideatore del sistema
Proprietarioalsicuro® e Blogger

 

 

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