Contratto a Canone Concordato: cos’è e quali sono i vantaggi

 

Probabilmente se stai leggendo questo articolo è perché hai almeno un appartamento da affittare o già affittato, hai già sentito parlare dei contratti a canone concordato e, molto probabilmente hai capito che utilizzandoli puoi ottenere dei grossi vantaggi fiscali.

Senza troppi giri di parole in molti casi utilizzando questi particolari contratti puoi guadagnare di più dal tuo affitto.

Ovviamente non tutti i lettori conoscono l’argomento del canone concordato allo stesso modo quindi, se alcune cose le conosci già, passa pure oltre ma non perderti il finale dell’articolo.

In questo articolo, oltre alle molte informazioni sui contratti a canone concordato troverai uno speciale link per ottenere gratuitamente il calcolo ufficiale del canone concordato per il tuo appartamento e capire con chiarezza quanto puoi risparmiare in tasse.

Come anticipazione posso dirti che la parola “concordato” sta ad indicare che il canone non puoi deciderlo tu liberamente, come per i contratti classici 4+4, ma è determinato in base ai parametri degli accordi territoriali (poi ti spiegherò dove trovare questi parametri e come fare)

Molti penseranno: “il canone di affitto lo decido io! Non mi interessa che qualcuno lo decida per me!”

Purtroppo devo dirti che le cose non stanno esattamente così. Il canone non lo decidi tu, il canone a cui affitti il tuo appartamento lo decide il mercato. E chiunque dice il contrario ti sta raccontando una menzogna.

Ho rispetto del tuo tempo, se stai leggendo questo articolo è perché sei un proprietario che preferisce andare al sodo e capire se puoi utilizzare il contratto a canone concordato per guadagnare di più dal tuo affitto e non ti fermi alle apparenze!

Quindi inizio con lo darti una serie di preziose informazioni informazioni che ho raccolto in quasi dieci anni di lavoro nel campo delle locazioni. Puoi considerarle come una base per meglio capire il resto dell’articolo.

  1. Puoi utilizzare il contratto a canone concordato anche se ne hai già un 4+4 in corso (un valido professionista può sicuramente aiutarti a farlo)
  2. Non a tutti conviene utilizzarlo (ma tutti dovrebbero fare l’analisi convenienza per capire se conviene)
  3. Puoi continuare ad usare la cedolare secca (e in questo caso passa dal 21% al 10%…non male vero!)
  4. Se scegli questi contratti a canone concordato puoi ottenere uno sconto del 25% su IMU e TASI
  5. Il calcolo del canone NON puoi farlo tu (occorre utilizzare un particolare software certificato)
  6. Puoi dimezzare le tasse che paghi sull’affitto che ricevi! (vedi il punto 3)
  7. Non esiste solo un contratto a canone concordato (i contratti per studenti e i contratti transitori da 1 a 18 mesi fanno parte di questa famiglia oltre ovviamente ai contratti 3 anni+2 che possono diventare 4+2 5+2 ecc)
  8. Può essere conveniente anche se non usi la cedolare secca
  9. Occorre l’ASSEVERAZIONE del contratto per poter ottenere i vantaggi fiscali (altrimenti niente vantaggi! Non ti immagini quanti proprietari omettono questo passaggio, oltre a non risparmiare, fanno tanti sforzi per poi guadagnare meno)
  10. Devi utilizzare solo la bozza di contratto ufficiale depositata presso la camera di commercio del tuo comune
  11. Puoi fare tutto questo comodamente da casa (Molti ci rinunciano perché conoscono solo il vecchio modo che prevede di armarsi di tanta pazienza e girare per uffici riempiendosi di pratiche burocratiche. Come ti ho detto che in questo articolo trovi il link per far effettuare il calcolo gratuitamente. Prima però ti consiglio di capire bene cosa puoi fartene del calcolo altrimenti sprechi tempo per nulla)

Ora vediamo nel dettaglio cosa scoprirai in questo articolo sul contratto a canone concordato

Ovviamente come promesso alla fine di questo articolo troverai il link ottenere gratuitamente il calcolo ufficiale del canone concordato per il tuo appartamento e se hai prestato attenzione ai contenuti sarai anche capace di capire se ti conviene o meno.

Cos’è il contratto a Canone Concordato

I contratti a Canone Concordato sono stati introdotti dalla legge 431/98. 

Vengono chiamati contratti a canone concordato proprio per la modalità di determinazione del canone che, a differenza dei contratti classici si locazione (4+4) non è lasciata alla libera pattuizione tra le parti. (Ovvero non puoi deciderlo tu, anche se come ti ho già detto non è esattamente così)

Per calcolare il canone a cui affittare un appartamento con il canone concordato occorre rispettare le linee guida e i parametri previsti dagli Accordi Territoriali in vigore. (Stai tranquillo che non dovrai leggerti tutti gli accordi territoriali, il link che ti fornito serve proprio a questo)

Gli Accordi Territoriali regolamentano i contratti a canone concordato, i contratti transitori e i contratti per studenti universitari fuori sede. (Come ti ho anticipato nell’elenco precedente ci sono diversi contratti e un professionista deve saper consigliarti il migliore per te … e non il migliore per lui)

Questo significa che anche per i contratti transitori (fino ad un massimo di 18 mesi) e per i contratti per studenti fuori sede, vige  l’obbligo di determinare il canone massimo seguendo le linee guida contenute negli accordi territoriali. (Questo punto è il motivo per cui nascono molte contestazioni date dalla non conoscenza di questi vincoli)

Il contratto a canone concordato viene chiamato spesso 3+2 o 3 anni + 2 per via della sua durata di tre anni con un rinnovo automatico di altri due.

Devi sapere che, per aumentare il canone è possibile aumentare la durata. Ad esempio 4 anni+2, 5 anni+2, ecc. (E’ un sistema perfettamente legale, previsto dalla normativa, che ti permette di far aumentare il canone concordato per il tuo appartamento)

Una delle importanti variazioni introdotte nel giugno del 2018 con la firma dei nuovi accordi è l’introduzione dell’obbligo di effettuare il calcolo tramite una delle associazioni firmatarie dell’accordo stesso (come ad esempio la UPPI, Unione Piccoli Proprietari Immobiliari). Questo obbligo cambia di molto lo scenario. Prima i calcoli potevano essere fatti dal singolo proprietario, adesso non è più così. Questi calcoli possono essere fatti solo da associazioni autorizzate a farlo e che ne rilasciano la certificazione.

Ora finalmente hai già appreso almeno il 50% delle informazioni utili sul contratto a canone concordato. Per questo di seguito trovi il link per ottenere adesso il calcolo del canone gratuitamente. Ovviamente ti consiglio di continuare nella lettura per comprendere al 100% come fare e come sfruttare questi contratti.

 

VERIFICA GRATUITAMENTE SE CONVIENE IL CANONE CONCORDATO

 

Una seconda novità introdotta dall’accordo depositato in data 6 Giugno 2018 è quella che prevede l’obbligo di asseverazione dei contratti. L’asseverazione del contratto è una sorta di certificazione con la quale una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo “certifica” che il contratto firmato rispettia quanto previsto dall’accordo

Vantaggi del Canone Concordato

Fino ad ora ti ho parlato spesso degli obblighi da seguire per utilizzare i contratti a canone concordato, ora ti parlerò dei vantaggi che sono molto interessanti

Infatti questa particolare tipologia di contratti nasce per tenere dei canoni “equi” in cambio offre al proprietario delle agevolazioni fiscali  e sconti sulle imposte. (Come avrai modo di sperimentare, spesso il valore del canone sarà perfettamente allineato a quello di mercato e quindi sarà ancora più conveniente utilizzarlo)

Ecco le principali agevolazioni per il proprietario che decide di affittare utilizzando i contratti a canone concordato:

un’imposta ridotta del 25% per il versamento dell’ IMU. Oltre a questa detrazione il comune può decidere di stabilire anche altre aliquote ribassate. Questa è una facoltà dei comuni in quanto non hanno alcun obbligo di farlo.

un’imposta ridotta del 25% TASI. All’agevolazione si possono affiancare eventuali aliquote ribassate decise dal Comune. Anche in questo caso è facoltà dell’ente locale applicarle;

– un’aliquota agevolata con cedolare al 10% per quanto riguarda la tassazione dei canoni rispetto alla modalità tradizionale al 21% (sì, come ti ho già anticipato dimezzi la tassazione continuando ad usare la cedolare secca!). Si tratta di una soluzione accessibile per i proprietari di abitazione che scelgono l’opzione della cedolare secca al posto del versamento dell’IRPEF all’interno del Modello 730. Anche in quest’ultimo caso avrai diritto alle deduzioni forfettarie del 30% per il calcolo dell’IRPEF oltre a quella del 5% già applicata in caso di contratti 4+4 (Questo significa che, anche nel caso in cui tu non utilizzi il regime di cedolare secca, potrai beneficiare di importanti riduzioni sulle tasse da pagare)

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Calcolo del Canone Concordato

Calcolare il canone concordato è necessario per sapere con anticipo se ti conveniente scegliere i contratti canone concordato oppure continuare a utilizzare i contratti classici.

Ecco un interessante video che ci aiuta meglio a capire cosa significa simulare un canone concordato.

Fino a Giugno del 2018 potevi armarti di tanta pazienza, leggerti gli accordi territoriali e con una calcolatrice ed un foglio excel potevi calcolare il canone in completa autonomia senza dover interagire con le associazioni di categoria.

Dopo la firma dei nuovi accordi territoriali la procedura è cambiata.

Devi sapere infatti che il calcolo viene fatto solo attraverso uno specifico software utilizzato dalle associazioni autorizzate.

Solo le associazioni autorizzate potranno eseguire il calcolo con un apposito software all’interno del quale inseriranno i dati del tuo immobile.

Anche se non puoi utilizzare il tuo foglio excel dovrai comunque fornire all’associazione di categoria alcune informazioni e delle documentazioni.

Per calcolare il canone concordato massimo occorrono infatti, oltre ai documenti personali dell’intestatario dell’immobile anche la certificazione energetica.

Nel software dovranno essere inseriti tassativamente alcuni parametri contenuti nella certificazione energetica del tuo immobile

Quindi ricordati che senza certificazione energetica non potrai neppure simulare il canone concordato

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Parametri per calcolare il canone massimo per i contratti a canone concordato

Ci siamo quasi! 🙂

Ecco alcuni tra i principali parametri per effettuare il calcolo del canone concordato:

  1. metratura (riportata sulla certificazione energetica)
  2. zona
  3. presenza box o posto auto
  4. giardino
  5. cantina
  6. se arredato, semiarredato o non arredato
  7. distanza distanza metropolitana
  8. presenza ascensore
  9. zona in cui si trova (i valori variano da zona a zona)

Quelli che ti ho appena elencato sono alcuni dei parametri che occorrono per ottenere il canone massimo a cui puoi affittare il tuo appartamento con i contratti a canone concordato.

La verifica convenienza (ovvero come capire se ti conviene!)

A questo punto hai ottenuto il calcolo del canone massimo a cui puoi affittare il tuo appartamento con i contratti a canone concordato (se non l’hai ancora fatto calcolalo qui gratuitamente)

 

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Una volta ottenuto il calcolo devi capire se effettivamente ti conviene utilizzarlo.

Per capire se ti conviene occorre fare la VERIFICA CONVENIENZA

Si tratta di una procedura abbastanza semplice e ti consiglio di farla fare da un professionista, magari dallo stesso che ti ha fatto il calcolo del canone concordato (normalmente è un’operazione gratuita quindi non dovrebbero farti pagare nulla)

Se hai deciso di fare tutto da solo, perché ami la matematica, ecco le formule 🙂 (per semplicità ti riporto quelle fatte con il regime di cedolare secca ma il concetto non cambia nel caso di regime Irpef, ovviamente cambia il calcolo delle imposte)

CNCS= CLST – [21%CLST] – IMU – TASI

CNCS -> canone netto annuo con contratti standard

CLCS-> canone lordo annuo con contratti standard

IMU -> Imposta municipale unica

TASI -> Tributo per i servizi indivisibili

CNCC= CLCC – [10%CLCC] – [75%IMU] – [75%TASI]

CNCC-> Canone annuo netto con contratto a canone concordato

CLCC-> Canone annuo lordo con contratto a canone concordato

Alla fine a te interessa solo una cosa:

CNCC > CNCS

Ovvero il canone netto con contratto a canone concordato deve essere maggiore del canone netto con contratto standard.

In pratica… quello che ti rimane in tasca del tuo affitto dopo le tasse deve essere superiore altrimenti non ti conviene utilizzare i contratti a canone concordato

 

Spesso gli sgravi fiscali e gli sconti su IMU e TASI compensano  ampiamente alla differenza di canone. Quindi non fermarti, come fanno molti sprovveduti, quando il canone a canone concordato è inferiore rispetto a quello di mercato con i contratti standard. Sarebbe per te un gravissimo errore!

Complimenti! Adesso hai il 100% delle informazioni utili sul contratto a canone concordato (Quasi sicuramente ne hai molte di più della maggior parte degli addetti ai lavori!). Se non lo hai ancora fatto di clicca sul pulsante per ottenere gratuitamente il calcolo del canone per il tuo appartamento e dato che è gratuito ti consiglio anche di farti fare la verifica convenienza (così non dovrai sprecare tempo con le formule)

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Lo so che questo articolo è lungo, credimi che ho cercato di riassumere al massimo dei concetti non semplici perché penso che la padronanza di questi concetti è fondamentale per darti gli strumenti per poter scegliere da solo.

Penso infatti che sia un dovere dei professionisti del settore immobiliare diffondere le informazioni e renderle fruibili a tutti.

Spero di esserti stato utile 🙂

Al prossimo articolo

Carlo Apostoli

Ideatore del sistema Proprietarioalsicuro®, Titolare d’agenzia, Agente Immobiliare, Blogger, esperto del settore da locazioni … sempre alla ricerca di nuove soluzioni.

 

 

 

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